Conseil d Architecture, d Urbanisme et d Environnement de l Eure
Cycle de
formation
PLU, MODE D’EMPLOI
THEME
3 –
Fiscalité de l’aménagement
-
04 avril 2013
CAS DE MOURS-ST-EUSEBE (26) :
PLU, projet d’aménagement et financement des
équipements publics
Communauté d’Agglomération Seine Eure
Source : CAUE26 et AMD
CONTEXTE
Commune de la Drôme
Communauté d'agglomération du
Pays de Romans
2 603 habitants (2010)
530 Ha
à 3 Km du PNR du Vercors
Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 3, LA FISCALITE DE L’AMENAGEMENT
CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
PLU de la commune
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ZONES CONCERNEES
UDa = déjà bâtie avec assainissement non collectif
UDb = déjà bâtie avec dispositions spécifiques en matières d’accès
AU = non bâtie à vocation d’habitat à long terme, non desservie
AUo = non bâtie à urbaniser opérationnelle sous forme d’opération d’ensemble (vocation principale d’habitat)
AUoa,b,c,d,s = variantes AUo
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Secteurs à programmes de construction importants
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
La démarche
- Définir le programme de constructions
- analyser la capacité des équipements existants (VRD mais aussi
école...)
- préciser le programme et le coût des équipements nécessaires pour répondre aux besoins de l'urbanisation projetée
- choisir l'outil de financement de ces équipements publics
- modifier si besoin le document d'urbanisme :
- aller vers une densité plus forte (pour davantage de recettes)
- redéfinir le phasage d'ouverture à l'urbanisation (pour des dépenses plus échelonnées dans le temps)
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OAP = Orientations d’Aménagement et de
Programmation (pièce du
PLU obligatoire pour les zones à urbaniser)
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2 principaux secteurs à urbaniser : les OAP
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Les études préoérationnelles
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Les enjeux de la commune
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Secteur ouest : calcul des participations
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Secteur ouest : calcul de la TA
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Secteur ouest : calcul de la TA
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Les enjeux de la commune
En résumé, sur le secteur ouest d'urbanisation future :
- une TA majorée représente 1 522 000 € (8 275 €/logt)
- les participations PUP espérées représentent 4 450 000 € (24 000 €/ logt) soit 3 fois plus
Dans le second cas la charge à supporter par logement est 3 fois plus forte, la commune :
- négocie avec le(s) opérateur(s) sur signature PUP
- délibère sur TA majorée
- lance une modification de son PLU pour :
- la traduction du projet en Orientation d’Aménagement et de
Programmation /OAP
- la détermination d’un nouveau phasage de l’ouverture à l’urbanisation
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Les secteurs à TA majorée
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CAS DE MOURS-SAINT-EUSEBE
Sur le reste du territoire : TA non majorée
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Sectorisation de la TA et autres outils de financement
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Conseil
d’Architecture,
d’Urbanisme et
d’Environnement
de l’Eure
Cycle de
formation
PLU, MODE D’EMPLOI
THEME
3 –
Fiscalité de l’aménagement
-
04 avril 2013
CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE (41) :
Urbanisation du secteur de «�La Couture�»
Communauté d’Agglomération Seine Eure
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
Comment urbaniser le secteur de «�la
Couture�» à Saint Dyé sur Loire ?
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
une commune de 1120 habitants,
à 16 km de Blois.
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
Au sud du bourg, un secteur de 9 ha classé en zone AU stricte au PLU :
- pas de règlement,
- pas d’Orientation d’aménagement,
- condition d’ouverture à l’urbanisation / modification du PLU et aménagement d’ensemble
La Couture
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Un secteur de 9 ha
soit l’emprise du bourg ancien logements)
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La Couture
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Démographie et parc de logements :
Augmentation de population depuis 20 ans
Augmentation du rythme de construction / offre en
«�dents creuses�»
Transformation des résidences secondaires en résidences principales
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Objet de l’urbanisation de «�la Couture�»
Construire environ 80 logements dont une dizaine de locatifs sociaux
Maintenir la dynamique démographique communale pour :
• assurer le plein emploi des équipements et services
•�conforter les commerces
Diversifier la construction en logements qui se fait jusqu’alors exclusivement sous forme pavillonnaire en accession à la propriété
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Concernant l’école
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Situation du foncier :
XX propriétaires
- A l’ouest des parcelles agricoles
- Au centre et à l’est , des jardins et vergers
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Occupation du site :
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Accès et desserte routière :
- Accès au centre-bourg par la route de Maslives et la route de Chambord :
- Desserte possible par le chemin des Cornards, la rue du Tramway, le chemin des
Gâtes
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Liaisons douces :
- Le secteur est traversé par un chemin de grande randonnée, un itinéraire cyclable
- Il est traversé par les
écoliers tous les jours et connecté à un réseau de sentes
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Topographie et assainissement des eaux pluviales :
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Réseaux eau potable, eau usée
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Principes d’aménagement
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
Le prix d’achat des terrains en l’état :
Le prix est fixé par las Domaines et comprend des indemnités. Il sera différent selon l’occupation du terrain.
• la valeur estimée est 6 à 10 € le m2 de terrain
Le coût d’équipement des terrains.
Ce coût comprend :
- l’équipement en réseaux (voirie,
électricité, eau potable, eau usée, téléphone),
- l’aménagement des espaces publics (places, sentes, …)
- Les honoraires de maîtrise d’œuvre
• le coût est estimé à 2 500 000 € HT
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
Les prix de cession selon le marché foncier et immobilier local :
Il s’agit des prix qu’un aménageur pourra pratiquer pour vendre
- du lot à bâtir (on raisonne en m2 de terrain),
- du lot promotion (un promoteur achète un droit à construire, on raisonne en m2 de SHON),
- du locatif social (un organisme
HLM achète un droit à construire, on raisonne à l’unité de logement)
• lot à bâtir : le prix de cession d’un terrain viabilisé est de 40 à 60 € HT le m2
•�lot promoteur : Le prix de cession d’un m2 de
SHON pour construire des logements groupés est de
200 à 300 € HT le m2 (la SHON pour un logement est d’environ 110 m2)
• lot logement social : Le prix de cession pour un logement locatif social est au maximum de 10 000
€ HT par logement
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CAS DE SAINT-DYE-SUR-LOIRE
A vous de jouer !
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Vous êtes au conseil municipal, vous vous interrogez sur le programme de l’opération :
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Quelle forme
urbaine ? quelle typologie de logements ? quelles exigences environnementales, urbaines et architecturales?
Quelle population
accueillir ?
à quel rythme?
Faut-il vraiment urbaniser ?
A quelles conditions cette opération pourra-t-elle s’équilibrer ?
80 logements
est-ce opportun ?
…
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Vous êtes au conseil municipal, vous vous interrogez sur la procédure la plus adéquate :
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• Réaliser un lotissement communal ?
> la commune achète le foncier, équipe
la zone et revend les lots à bâtir
•�Laisser un aménageur monter une opération ?
> l’aménageur achète le foncier, équipe
la zone et revend les lots à bâtir
• Créer une Zone d’Aménagement Concerté ?
> la commune sélectionne un
aménageur sur appel d’offres
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Vous êtes au conseil municipal, vous vous interrogez sur les outils à mettre en place :
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Si la commune lance ce projet d’urbanisation : quels outils mettre en place en matière de financement des
équipements, de maîtrise du foncier et de réglementation de la forme urbaine ?
Fiscalité et financement
Action foncière
Règlementation
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Quelle est votre stratégie ?
Comment vous y prenez vous pour la mettre en place ?
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CASE – THEME 2, LE CADRE D’INTERVENTION DES ACTEURS DE L’AMENAGEMENT
Urbaniser le secteur de la Couture ?
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